Gestão de interesses no setor imobiliário: uma abordagem estratégica para profissionais do setor
No setor imobiliário, a gestão de juros desempenha um papel crucial no sucesso do negócio. À medida que o ciclo das taxas de juro globais e locais provoca cada vez mais especulação, os intervenientes no sector imobiliário estão a prestar especial atenção a este horizonte. Na verdade, é amplamente reconhecido que um ambiente de taxas de juro elevadas é prejudicial para as empresas imobiliárias, uma vez que reduz tanto o valor do capital dos edifícios como o fluxo de caixa livre, devido ao aumento dos encargos de juros.
No entanto, existem formas de minimizar o impacto da volatilidade das taxas de juro nos custos dos juros e, portanto, nos lucros das empresas imobiliárias. Entre essas soluções está a possibilidade de as imobiliárias fixarem taxas de juros para um determinado período, seja diretamente com os bancos ou por meio de derivativos como swaps e caps. Esta prática é frequentemente chamada de “cobertura de dívida”. O padrão entre os fundos de investimento imobiliário (REIT) sul-africanos é cobrir as taxas de juro de pelo menos 70% da sua dívida, geralmente durante um período escalonado de vários anos. Assim, quando as taxas de juro começam a subir, apenas os custos dos juros associados a 30% da dívida são imediatamente impactados, enquanto os restantes 70% aumentam gradualmente à medida que as transações expiram.
No entanto, limitar ou não esta cobertura quando as taxas de juro estão próximas do pico esperado está em debate. É compreensível que os gestores imobiliários queiram tirar partido de qualquer possível descida nas taxas de juro e evitar “bloquear” as actuais taxas elevadas. No entanto, é essencial que a gestão de riscos permaneça no centro destas decisões. As equipas de gestão de REIT não têm uma vantagem inicial no mercado de taxas de juro e nenhuma equipa de gestão afirma ter essa capacidade. O mercado de taxas de juro já é definido com base nas expectativas das taxas futuras, reflectindo assim as expectativas do mercado. Os conselhos de administração implementam uma política de cobertura como uma ferramenta de gestão de risco e não como uma alavanca para puxar na esperança de aumentar as distribuições. Esta integridade da ferramenta de gestão de riscos exige que ela não seja usada simplesmente como uma medida de emergência.
É também importante notar que os investidores institucionais podem estruturar o seu próprio posicionamento em termos de taxas de juro e moedas. Eles investem em empresas imobiliárias para acessar seus ativos imobiliários e suas habilidades e conhecimentos específicos para agregar valor a esses ativos. Eles não estão à procura de um “quase-fundo de hedge” de taxas de juros imobiliários e ações em moeda. Se querem especular sobre taxas de juros, investem em uma equipe com essa expertise especializada.
A cobertura é, portanto, uma ferramenta de gestão de risco que não só atrasa o impacto total das taxas de juro elevadas, mas também proporciona flexibilidade para tomar medidas corretivas quando necessário. Isto pode envolver aumento de rendas, controlo de custos, redução de dividendos ou investimentos de capital. No entanto, importa sublinhar que a gestão de risco continua a ser inerente a qualquer investimento imobiliário e que os profissionais do sector devem continuar a prestar especial atenção a esta dimensão estratégica para garantir uma gestão financeira criteriosa.